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Construye la casa de tus sueños, ¡lleva a cabo TuObra! (Parte 1)
22/10/2013
¿Estás cansado de no encontrar una casa que te guste? ¿Que reúna las características que deseas?…tenemos la solución,
¡Construye tu propia casa!
Todos sabemos que para construir, necesitamos papeles, es decir; trámites, impuestos, estudios y permisos del Ayuntamiento. Se trata de un tema que creemos conocer pero que no sabemos a ciencia cierta cómo funciona exactamente, nosotros, te ayudamos…sigue los pasos.
Licencias & Permisos
Antes de nada, debemos dirigirnos a la Delegación Territorial de la Agencia Tributaria para liquidar el Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales y sobre Actos Jurídicos Documentados por haber comprado el terreno en el que queremos edificar, esto supone un pago de entre el 6 y 7% sobre el valor del terreno.
Lo siguiente es escriturar el terreno ante un Notario (sobre 500€) y registrarlo en el Registro de Propiedad (sobre unos 100€).
Una vez liquidados estos impuestos, registrado y escriturado el terreno, debemos dirigirnos a nuestro Ayuntamiento y solicitar los siguientes documentos:
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Copia de las Normativas de Edificación, en el que se indica el porcentaje máximo de ocupación de la casa, la altura permitida de la construcción, entre otros detalles.
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Plano de Situación del Terreno y el Plano Topográfico para que el futuro arquitecto pueda conocer el desnivel del terreno.
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Estudio Topográfico, que supone entre 300 y 450€.
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Estudio Geotécnico (entre 500-900€), el cual necesitará el arquitecto para poder empezar a trabajar en el proyecto de la casa. Se trata de una prueba obligatoria impuesta por la Ley de Ordenación de la Edificación para todas las obras de nueva construcción y obras en los edificios destinados a primera vivienda.
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Estudio Básico de Seguridad y Salud (unos 400€). En él se precisan las normas de seguridad y salud aplicables a la obra y la identificación tanto de los riesgos laborables que pueden ser evitados como de los que no pueden eliminarse.
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Seguro de Garantía Decenal (unos 6.000€). Documento muy importante, sin el cual no se podrá escriturar la casa, esto significa que durante los diez primeros años sería imposible venderla o pedir una hipoteca. Para adquirir este seguro es obligatorio realizar ensayos del hormigón antes y durante la obra. Los encargados de llevar a cabo esta tarea son los Organismos de Control Técnico (OCT).
Conseguidos todos estos documentos, buscaremos un arquitecto, al ser posible de confianza, para que plasme nuestro proyecto. Teniendo en cuenta nuestros deseos e ideas, realizará el Proyecto Básico, que engloba los planos de la situación de la casa, la futura estructura, la definición de las plantas que tendrá y sus espacios interiores. Por otro lado, también realizará el Proyecto de Ejecución Material en el que se definirá detalladamente la vivienda y preverá su coste según los precios medios de materiales; hará una estimación presupuestaria sobre la que posteriormente se aplicará un porcentaje en concepto de pago por la Licencia Municipal de Obras por ello, es importante que hablemos con el arquitecto para que trate de valorar a la baja la obra, y así pagar menos.
Ambos proyectos deberán estar firmados por un arquitecto colegiado, ya que posteriormente se tendrán que presentar en el colegio de la provincia para que los aprueben (coste estimado de 150€). Este trámite dura cerca de tres semanas.
Cuando recibamos los documentos aprobados por el Colegio Oficial de Arquitectos, nos dirigiremos al Ayuntamiento para presentar el Estudio Geotécnico del Terreno y el de Seguridad y Salud, junto con los dos proyectos realizados por el arquitecto para que los aprueben en el Pleno Municipal. Cuando por fin se cuente con el consentimiento, deberemos pagar la Licencia Municipal de Obras, que suele ser sobre un 4% sobre el presupuesto estimado por el arquitecto anteriormente.
Una vez terminado el proyecto, el arquitecto tiene que visarlo en el colegio de arquitectos. Este trámite dura aproximadamente una semana.
Por la elaboración y visado del proyecto, un arquitecto medio suele cobrar entre el 7-12% sobre el presupuesto estimado por él.
Llegados a este punto es cuando aparece otro miembro importante del proceso, el aparejador. Es el que se encarga de dirigir la obra y supervisar el trabajo del constructor asegurándose de que cumple con el proyecto diseñado por el arquitecto, suele cobrar un 30% de los honorarios del arquitecto.
Ni que decir tiene que todos estos trámites los podemos realizar nosotros mismos ó contratar a un promotor para que lo haga por nosotros, si optamos por la segunda opción, saber que éste nos cobrará entre el 15 y el 40% del precio total de la construcción de la vivienda.
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